Huurprijsbeleid Woonkwartier

Iedere woningcorporatie heeft een huurprijsbeleid. In dit beleid staat onder andere omschreven hoe de corporatie omgaat met de hoogte van de huur.  En wat er met deze inkomsten wordt gedaan. Denk bijvoorbeeld aan het energiezuiniger maken van het woningbezit, investeren in de woonomgeving. Maar ook het dagelijks en groot onderhoud van de woningen worden hiervan betaald. Het huurprijsbeleid van  Woonkwartier geldt sinds 1 juli 2017. 

Wetgeving en afspraken
De overheid heeft invloed op het huurprijsbeleid van de sociale huurwoningen van woningcorporaties. De huurprijzen van deze woningen bepalen de corporaties aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe meer punten een woning volgens deze waardering krijgt, hoe hoger de maximale huur. Het aantal punten hangt onder andere af van de WOZ-waarde, de grootte van de woning, de energie-index en de ligging. Daarnaast bepaalt de overheid hoeveel huurverhoging corporaties jaarlijks maximaal mogen doorvoeren. Ook de huurdersverenigingen denken mee over de invulling van het huurprijsbeleid. Corporaties en huurdersverenigingen maken afspraken over de huurprijzen op lange termijn. Dat noemen we de streefhuur. Ook bepalen corporaties en huurdersverenigingen samen de maximale jaarlijkse huurverhoging en eventuele huurverlaging.

Dure huurwoningen / vrije sector
De overheid heeft geen invloed op de huurprijs van de duurdere woningen vanaf € 737,14 (vrije sector, prijspeil 2020). De huurprijzen van deze woningen bepalen de corporaties vaak ook aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De streefhuur is vaak wel hoger dan voor sociale huurwoningen.

Uitgangspunten huurprijsbeleid Woonkwartier

  1. Voldoende én betaalbare woningen voor iedereen binnen het werkgebied van Woonkwartier;
  2. De kwaliteit van de woning is bepalend voor de streefhuur / huurprijs;
  3. Woonkwartier blijft een financieel gezonde organisatie. Alleen dan kunnen we onze woningen behouden, onderhouden en bouwen.

Kwaliteit woningen
Woonkwartier wil op langere termijn dat woningen met eenzelfde puntenwaardering volgens het WWS vergelijkbare huren hebben. Niet het inkomen van de huurder, maar de kwaliteit van de woning is bepalend voor de hoogte van de huur. De kwaliteit van de woning bepalen we op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Afschaffing inkomensafhankelijke huurverhoging
Het huurprijsbeleid van de rechtsvoorgangers van Woonkwartier verschilde. Zo maakte de een wel en de andere rechtsvoorganger geen gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Met deze extra huurverhoging voor de huurders met een hoger inkomen, kunnen corporaties het ‘scheef’ wonen tegengaan. Het resultaat is dat de huurprijzen van onze woningen met hetzelfde aantal waarderingspunten daardoor van elkaar kunnen verschillen.

In het huurprijsbeleid van Woonkwartier  staat  dat de kwaliteit van de woning ofwel het aantal waarderingspunten bepalend is voor de streefhuur van de woning. Om die reden maakt Woonkwartier geen gebruik meer van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV’s) en  Geriefsverbeteringen
Het verschil in huurprijs  van vergelijkbare woningen kan ook zijn ontstaan, doordat de rechtsvoorgangers van Woonkwartier een verschillend beleid hadden op het gebied van Geriefsverbeteringen en ZAV's. Hieronder leest u meer over het huidige beleid van Woonkwartier.

ZAV’s
Uitgangspunt is dat huurders vrijheid krijgen om op eigen initiatief en op eigen kosten de woning aan te passen. Deze aanpassingen leiden niet tot meer woningwaarderingspunten en dus ook niet tot een huurverhoging voor de huurder die ze heeft aangebracht. Deze aanpassingen noemen we de zelf aangebrachte voorzieningen, oftewel ZAV’s.

Geriefsverbeteringen
Geriefsverbeteringen zijn aanpassingen in de woning die u, tegen huurverhoging, door Woonkwartier laat uitvoeren. Vaak gaat het om woningaanpassingen die veel geld kosten en die  bijdragen aan een betere kwaliteit van de woning, zoals het plaatsen van een dakkapel. In plaats van zelf te investeren, kunnen huurders deze aanpassing door Woonkwartier laten uitvoeren. Door de aanpassing stijgt het aantal woningwaarderingspunten van de woning en dus ook de huur van de woning. Klik hier voor meer informatie.

Veel gestelde vragen
Ik heb zelf een garage/schuur/aanbouw gebouwd. Zit deze ook in de woningwaarderingspunten?
Nee, een uitbreiding/woningaanpassing die u zelf aanbrengt in uw woning, nemen we niet mee bij het bepalen van het aantal waarderingspunten. Ondertekent u een huurcontract van een woning met een uitbreiding en/of woningaanpassing? In dat geval krijgt de woning wel extra punten voor die voorziening en is de huur hoger dan een woning zonder aanpassing of uitbreiding.

De woning van mijn buren hebben een mooiere/nieuwe badkamer/keuken/toilet. Waarom is de huurprijs van die woning gelijk aan die van ons?
Een nieuwe of mooiere badkamer/keuken/toilet leidt niet tot meer woningwaarderingspunten en dus ook niet tot een hogere huur.

WOZ-waarde
Vanaf 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel gewijzigd. Vanaf die datum is de hoogte van de WOZ-waarde van invloed op de maximale huurprijs van uw woning. U heeft de WOZ-beschikking als het goed is eind februari/begin maart ontvangen via uw gemeente of de Belastingsamenwerking West-Brabant.

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde die op de beschikking staat vermeld? Dan kunt u hiertegen bezwaar maken bij de gemeente. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen:

  • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken. Of als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat.
  • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
  • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen.

Op de  website van de Huurcommissie kunt u berekenen wat de maximale huurprijs van uw woning is. Op de   website van de Woonbond  staat een voorbeeldbrief die u kunt gebruiken om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking.

Veelgestelde vragen
Maakt Woonkwartier ook bezwaar tegen de WOZ-waarde van haar woningen?
Ja, ook wij zijn  het niet altijd eens met de WOZ-waarde van een woning. In dat geval dienen wij  een bezwaar in. Wordt de WOZ-waarde vervolgens  aangepast, dan voeren wij vanaf dat moment deze correctie door. Tijdens de volgende jaarlijkse huuraanpassing rekenen we met deze nieuwe WOZ-waarde. Dit doen we niet met terugwerkende kracht.

Tot wanneer kun je bezwaar maken tegen de WOZ-waardering van mijn woning?
Vanaf 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel gewijzigd. Vanaf die datum is de WOZ-waarde van invloed op de maximale huurprijs van uw woning. U heeft de WOZ-beschikking eind februari/begin maart ontvangen via uw gemeente of de Belastingsamenwerking West-Brabant. Dien uw bezwaar tegen deze beschikking in bij de gemeente. Ze nemen het in behandeling als u dit binnen 6 weken indient. Bezwaar maken heeft alleen zin in de volgende gevallen:

  • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning is vergeleken met woningen in de buurt die er niet op lijken. Maar ook als de oppervlakte van de woning te groot is ingeschat.
  • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
  • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen.

Op de website van de Huurcommissie berekent u wat de maximale huurprijs van uw woning is. Op de website van de Woonbond (www.woonbond.nl) staat een voorbeeldbrief. Gebruik de brief om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking.